未取得预售许可证的商品房预售合同效力

未取得预售许可证的商品房预售合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购某大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但该大厦的土地使用权原本属于厚南公司，深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。

后来，顺兴公司发现深发公司没有售房主体资格，土地手续也不齐全，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。案件涉及厚南公司、凯鹏公司等多个公司之间的项目转让、合作建房等复杂关系。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的5000万元购房款及利息。

深发公司抗辩：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可深发公司的销售行为，并愿意承担相关义务，合同应属有效。而且顺兴公司已经支付了部分款项，工程也已实际施工，不应认定合同无效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中关于深发公司提前支付7000万元利润保证金的条款因显失公平而无效，厚南公司应退还该笔款项。

最高人民法院二审认为：深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应认定为无效。顺兴公司有权要求返还已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，关键看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证是预售商品房的前提条件，缺一不可。本案中，深发公司没有取得这两个证，合同被认定无效，这是法律明确规定的。

第二，即使土地权利人后来出具承诺书表示认可，也不能弥补合同签订时缺少法定条件的缺陷。法律对商品房预售有严格的准入要求，目的是保护购房者的权益，防止开发商空手套白狼。

第三，购房者在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商手续不全，即使签了合同，也可能被认定无效，购房款面临追讨风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证，并核对证件上的项目名称、土地位置是否与合同一致。如果开发商以“正在办理”为由推脱，建议不要轻易付款。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者应当提高警惕，避免因手续不全导致合同无效、钱房两空。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市