按揭贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记，合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式约定为银行按揭。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按约发放了贷款，泰合公司也出具了收到全部购房款的收条。但中振公司在偿还部分贷款本息后，未能继续还款。银行多次催收无果，于是起诉到法院，要求解除贷款合同，并由中振公司用房屋权益偿还剩余欠款及利息。

争议焦点

中振公司认为，本案的按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市关于房地产抵押的地方性规定，因此合同应当无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了其他公司并办了登记，银行不应享有优先受偿权。

银行则认为，合同是三方自愿签订，不违反国家法律法规，且已经实际履行，应当认定为有效合同。中振公司未按期还款，银行有权要求解除合同并处置抵押物。

法院判决

最高人民法院二审判决维持了一审的主要判决：解除贷款合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期不还则拍卖抵押物，银行享有优先受偿权。同时，法院撤销了一审判决中关于担保人责任的内容，因为银行并未起诉担保人。

核心理由是：楼宇按揭不同于一般的财产抵押，不能仅仅因为没有办理抵押登记就认定合同无效。该合同是当事人在平等自愿基础上签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效。

律师分析

第一，按揭贷款合同是否有效，关键看合同内容是否违反法律强制性规定。本案中，虽然地方规章要求抵押登记，但当时国家法律并未规定未登记即无效，且按揭本身具有特殊性，法院倾向于保护合同效力。

第二，购房人如果已经将房屋抵押给其他债权人，并不当然否定银行按揭合同的权利。本案中，中振公司在按揭之后又将房屋抵押给其他公司，但该抵押行为因房屋未竣工验收、贷款合同未实际履行而不具有效力，不影响银行的权利。

第三，购房人按揭买房后长期不还贷，银行有权解除合同并要求一次性清偿全部欠款。购房人若无力偿还，银行可以申请法院拍卖房屋，并从拍卖款中优先受偿。

王德林律师提示：

购房人选择按揭贷款时，应认真阅读合同条款，按约履行还款义务。如果因经济困难无法按时还款，应主动与银行协商，避免被诉至法院导致房屋被拍卖。在文山地区，购房人如遇按揭贷款纠纷，建议及时咨询专业律师，了解自身权利和风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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