未取得预售许可证签购房合同是否有效

未取得预售许可证签购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以4.2亿多元预购一栋大厦的A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司并没有取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权人厚南公司虽然事后出具了承诺书，但并未在合同上签字盖章。

顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并要求返还购房款及利息。深发公司则辩称，其与土地使用权人厚南公司存在合作建房关系，厚南公司也认可了销售行为，合同应当有效。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，所签合同违反法律强制性规定，应当无效。深发公司认为：其与土地权利人厚南公司有合作建房协议，厚南公司出具承诺书认可销售行为，合同已经实际履行，应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售的强制性规定，所签商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，开发商在预售商品房时，必须依法取得土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证件是预售商品房的基本前提条件，缺一不可。没有这两个证，开发商与购房人签订的预售合同在法律上是无效的。

第二，即使土地权利人出具了承诺书或者事后追认，也不能替代法定的预售许可手续。法律对商品房预售设定了严格的准入门槛，目的是保护购房人的合法权益，防止出现"一房多卖"或者项目烂尾的风险。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商是否具备土地使用权证和预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要轻易付款，否则可能面临合同无效、退款困难的风险。

王德林律师提示：

购房人在文山地区购买预售商品房时，务必要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。如果开发商以各种理由推脱，建议先咨询专业律师再决定是否签约付款。已经付款但发现证件不全的，可以及时主张合同无效并要求退款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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