按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭付款方式。三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按约支付了贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司停止还款，尚欠本金数千万元及利息。银行起诉要求解除合同，中振公司以房屋权益偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同没有办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，抵押应属无效；且其已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

银行主张：合同系自愿签订，内容合法，已实际履行，应当有效。抵押登记并非合同生效的必要条件。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审解除合同、中振公司还款、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。核心理由是：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律未规定抵押未经登记即无效，仅以地方规章为由主张合同无效没有法律依据。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两个不同概念。合同是否有效，主要看签订时双方是否自愿、内容是否违反法律强制性规定。未办理抵押登记，会影响抵押权能否对抗第三人，但不一定导致合同本身无效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。本案中武汉市政府的办法属于地方规章，而当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，法院不能仅依据地方规章否定合同效力。

第三，后设立的抵押登记不能当然否定在先的按揭权利。本案中中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，法院审查后认定该抵押登记因房屋未竣工验收且贷款合同未实际履行而无效，不影响银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应及时配合银行完成抵押登记手续，避免因登记问题引发纠纷。在文山地区，购房人签订按揭合同后，建议主动向不动产登记部门查询抵押登记办理进度，确保自身权益得到完整保护。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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