无预售许可证的商品房预售合同是否有效

无预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购一栋大厦的A座，总金额高达4.25亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，深发公司并没有取得该地块的土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。实际上，这块地的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）。深发公司只是通过一系列项目转让合同从厚南公司处获得了开发权，但并未办理土地使用权变更登记。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，并返还已支付的购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应属无效。

深发公司则主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并且愿意承担相关义务，且双方已经实际履行了合同，大厦也已经开始施工，合同应当认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但已实际实施合作行为，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定合建合同有效，但要求双方补办登记手续。对于深发公司与顺兴公司的预售合同，一审法院未作明确无效认定。

最高人民法院二审则认为，深发公司在与顺兴公司签订预售合同时，既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律关于商品房预售的强制性规定，该预售合同应认定为无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售是一项严格管制的经营活动。根据《城市房地产管理法》的规定，开发商预售商品房必须满足“已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”和“持有建设工程规划许可证”以及“取得商品房预售许可证”等条件。本案中，深发公司连土地使用权人都不是，更谈不上取得预售许可证，其与顺兴公司签订的合同自然不具备法律效力。

第二，合同无效后，依据《民法典》的规定，因无效合同取得的财产应当返还。深发公司收取的5000万元购房款属于不当得利，应当全额返还给顺兴公司，并赔偿资金占用期间的利息损失。这提醒购房者，不要因为项目已经开工或开发商口头承诺就放松对证件审查的要求。

第三，实践中，很多开发商在未取得完整手续前就进行“内部认购”或“诚意金”销售，这类行为风险极高。一旦发生纠纷，购房者不仅可能拿不到房子，连追回已付款项都可能面临困难，因为开发商可能已将资金挪作他用。

王德林律师提示：

购房者在购买预售商品房前，务必核实开发商是否已取得《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》这“五证”。在文山地区，您可以通过当地住建部门官网或政务服务中心查询项目预售许可信息。切勿轻信口头承诺，更不要向未取得预售证的开发商支付大额款项，以免陷入“钱房两空”的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市