土地转让合同无效后如何追回已付款项

土地转让合同无效后如何追回已付款项

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）从中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司处购买了一块位于广西北海市的土地，每亩地价约15万元，总价款约1800万元。湛江土地总支付了约1700万元后，中银公司交付了土地红线图，双方在收据中写明"款、地两清"。

后来湛江土地总将这块土地转卖给另一家公司，但转卖合同被法院认定无效，湛江土地总不得不退还已收到的转让款。于是湛江土地总起诉遂溪中行，要求返还当初支付的土地转让款。一审法院认为双方合同有效，且湛江土地总起诉时已超过诉讼时效，驳回了其请求。湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让的主体资格，土地性质为集体所有，双方签订的土地转让合同应属无效，遂溪中行作为中银公司的开办单位应返还已支付的转让款。

遂溪中行辩称：双方之间的交易是合同转让而非土地使用权转让，意思表示真实且已实际履行，合同有效；湛江土地总从出具收据到起诉已超过两年诉讼时效，不应受法律保护。

法院判决

最高人民法院撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总约1700万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江土地总起诉时未超过诉讼时效，其权利应受保护。

律师分析

第一，土地使用权转让必须符合法定条件。转让方必须先取得土地使用权证并完成出让审批手续，否则合同将被认定无效。本案中中银公司既未取得土地使用权，也未办理审批，因此合同无效。

第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。有过错的一方应赔偿对方损失。本案中中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍签约，也承担了部分责任。

第三，诉讼时效从知道或应当知道权利受侵害时起算，并非从合同履行完毕时起算。本案中湛江土地总在另案诉讼中才意识到自身权利受损，此时诉讼时效才开始计算，因此未超过两年的法定期间。

王德林律师提示：

购买土地使用权前务必核实对方是否已取得土地使用权证、是否完成出让审批手续，避免合同无效后陷入维权僵局。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议尽早咨询专业律师，以免错过诉讼时效导致权利无法获得法院保护。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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