购房合同解除条件未满足能否继续履行
购房合同解除条件未满足能否继续履行
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司从哈尔滨深业房地产公司购买了一套商品房，总价款几百万元。旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司没有在合同约定的日期交房。旅游公司认为对方违约，要求解除合同、退钱并赔偿损失。深业公司则解释，延期交房是因为供电问题等客观原因，不同意解除合同，要求继续履行。
案件经过黑龙江省高级人民法院一审和最高人民法院二审，最高人民检察院还提出了抗诉。争议的核心在于：开发商延期交房，买方是否有权解除合同，还是应当继续履行。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过约定期限，已构成根本违约，合同应当解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司主张：延期交房是由于供电问题等非自身所能控制的原因，符合合同约定的延期条件，不构成违约，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同有效，继续履行。深业公司应在判决生效后10日内交付房屋，并按银行同期贷款利率赔偿旅游公司从约定交房日到实际交房日期间的利息损失。旅游公司要求解除合同的请求被驳回。
核心理由：旅游公司起诉时，合同约定的解除条件（逾期交房超过一定天数）尚未出现，且房屋已通过竣工验收可以交付使用，旅游公司也已付清购房款，继续履行合同更符合双方利益。
律师分析
第一，购房合同中关于解除权的约定很重要。本案合同约定逾期交房超过一定天数，买方才能解除合同。旅游公司在约定天数未满时就起诉，法院认定解除条件未成就，因此不支持解除请求。
第二，开发商延期交房如果有合同约定的免责事由，比如供电、消防审批等客观障碍，法院会结合证据判断是否构成免责。本案中供电问题被认定为非开发商所能控制，交房期限相应顺延。
第三，即使开发商构成违约，买方也不一定就能解除合同。法院会考虑违约程度、合同能否继续履行、双方实际损失等因素。如果房屋已建成且买方已付清全款，法院倾向于判决继续履行，同时让开发商赔偿逾期交房的损失。
王德林律师提示：
购房者签订合同时，应仔细阅读逾期交房的违约条款，特别是解除合同的条件和期限。如果开发商延期交房，注意收集延期原因的证据，并在合同约定的解除条件成就后再起诉，否则可能无法解除合同。文山地区的购房者如有类似纠纷，建议先咨询专业律师，评估合同条款和自身权利后再决定诉讼策略。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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