转让合同中包含城市道路是否有效
转让合同中包含城市道路是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1992年，营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，发展公司转让的土地中包含了约一千多平方米的城市道路用地，而城市道路属于市政设施，依法不得转让。
置地公司向规划局申请设计审批时，因土地使用证面积与实际面积不符未获批准。规划部门重新规划后，实际可使用的土地面积比证上面积少了许多。置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但未获解决，最终起诉到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方按整体面积转让，土地位置图和规划坐标图一致，土地使用证面积是土地部门的行为，自己没有过错，不应赔偿。
置地公司认为：土地使用证面积与实际面积不符，城市道路不能转让，合同应属无效，要求返还多付的款项并赔偿损失。
法院判决
最高人民法院终审判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划要求的土地面积部分有效。发展公司多收的土地转让金应返还置地公司，并赔偿置地公司因勘察、设计等造成的经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确规定不得转让。本案中发展公司把道路面积一并转让给置地公司，这部分合同内容因违反法律强制性规定而无效。
第二，土地使用证面积与规划面积不符，主要原因是发展公司向国土局申报时提供的位置图未经规划部门审批。这提醒我们，在土地转让中，卖方必须确保提供的权属文件真实、准确，特别是涉及规划审批的材料。
第三，合同部分无效不等于全部无效。法院对符合规划要求的土地面积部分认定有效，既保护了当事人的合理权益，也避免了资源浪费。这种"部分有效、部分无效"的处理方式，在土地纠纷中具有参考价值。
王德林律师提示：
购买或受让土地前，务必核实土地性质、规划用途和实际面积，特别要注意是否包含市政设施用地。在文山地区，土地转让纠纷时有发生，建议当事人签订合同前委托专业律师审查相关文件，避免因信息不对称导致损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市