开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币数百万元。合同签订后，旅游公司按约支付了定金和购房款。
但深业公司未能按合同约定的时间交付房屋，理由是供电问题、施工中遇到异常困难等。旅游公司认为深业公司违约，起诉到法院要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。深业公司则认为延期交房有正当理由，要求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，已经构成违约，应准予解除合同，并返还购房款本息、双倍返还定金。深业公司抗辩：延期交房是因为供电问题等非其所能控制的事件，符合合同约定的免责条款，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
一审法院支持了旅游公司的解除合同请求。但二审最高人民法院改判：合同有效，继续履行，深业公司应支付逾期交房的违约金。最高人民检察院提出抗诉，认为深业公司未取得国有土地使用权证，合同应认定无效。最高人民法院再审后，最终维持了二审判决，认定合同有效并继续履行。
律师分析
第一，商品房买卖合同是否有效，关键看合同签订时双方意思表示是否真实、内容是否违法。本案中，深业公司虽未取得土地使用权证，但已签订土地出让合同并支付大部分出让金，法院认定合同有效更符合交易安全和诚信原则。
第二，开发商逾期交房，购房者能否解除合同，要看合同约定。本案合同约定逾期交房超过一定天数，购房者才可解除合同。旅游公司在约定条件尚未成就时就起诉解除，法院未予支持。
第三，不可抗力或非开发商所能控制的事件，可以作为延期交房的免责理由，但开发商需提供充分证据。本案中供电问题经政府协调解决，法院认定为可顺延交房的事由。
王德林律师提示：
购房者签订商品房买卖合同时，应仔细阅读交房时间、逾期责任和解除条件等条款。遇到开发商逾期交房，不要急于起诉解除合同，要先看合同约定的解除条件是否成就。在文山地区，购房者可以委托律师审查合同条款，评估是否具备解除合同的法律依据，避免因起诉时机不当而承担不利后果。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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