未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，但发现该大厦的土地使用权属于另一家公司——厚南公司，且深发公司并未取得商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

原来，这块土地最初由厚南公司取得使用权，后经过多次转让和合作开发，深发公司才获得部分项目的开发权。但深发公司在与顺兴公司签约时，既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，只是事后由土地权利人厚南公司出具了一份“承诺书”表示认可。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有预售商品房的合法资格，合同缺乏法定条件，应当认定无效，深发公司应返还5000万元购房款及利息。

深发公司则认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，表示认可销售行为并承担义务，且工程已实际施工，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司与顺兴公司签订的商品房预售合同因未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，属于无效合同。深发公司应返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律对预售条件有严格限制。根据当时有效的《城市房地产管理法》规定，预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。深发公司在签约时连最基本的土地使用权证都没有，合同自然无效。

第二，事后取得权利人承诺并不等于补正合同效力。厚南公司虽然出具了承诺书，但这只是对深发公司销售行为的认可，并不能替代法定的预售许可手续。法院审查合同效力时，重点看签约时是否具备法定条件，而不是看事后能否补救。

第三，购房者支付大额款项前务必核实开发商的证件是否齐全。本案中顺兴公司支付了5000万元后才发现问题，虽然最终拿回了钱，但耗费了大量时间和诉讼成本。在文山地区，购房者同样应当注意审查开发商的“五证”，尤其是土地使用权证和预售许可证。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，建议您先到当地房管部门查询开发商是否取得商品房预售许可证，并核实土地使用权是否已经过户到开发商名下。如果发现证件不齐，不要轻易支付定金或购房款。在文山地区，遇到类似纠纷可以委托专业律师审查合同，避免资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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