开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币数百万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，否则将承担违约责任。
合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司未能按期交房。深业公司辩称，延期交房是因为供电问题等"非其所能控制的事件"所致。旅游公司认为深业公司构成违约，起诉要求解除合同、返还购房款并赔偿损失。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是因供电问题等不可控因素，符合合同约定的免责条件，合同应继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判合同继续履行，深业公司仅需支付逾期交房期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决，认定合同有效且应继续履行。
律师分析
第一，合同效力问题。本案中，深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证，但最高人民法院认为这并不必然导致合同无效。根据相关司法解释，只要合同是双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合同即为有效。
第二，关于"不可控事件"的认定。合同中约定因"非深业公司所能控制的事件"导致延期交房可免责。法院认为，供电问题属于开发商在开发过程中可能遇到的客观障碍，且深业公司已积极协调解决，因此该期间应予以顺延。
第三，解除合同的条件是否成就。合同约定逾期交房超过特定天数，购房者方可提出终止合同。本案中，旅游公司起诉时该期限尚未届满，且深业公司已具备交房条件，故法院不支持解除合同。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于交房期限、免责条款以及解除合同条件的约定。如开发商逾期交房，应及时固定证据，计算违约天数，判断是否满足合同约定的解除条件。在文山地区，类似纠纷中法院通常会严格审查合同约定的解除条件是否成就，建议购房者不要轻易以逾期交房为由单方解除合同，而应咨询专业律师后依法维权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市