未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

案件还涉及厚南公司、深发公司以及另一家公司海南凯鹏房地产开发有限公司之间的多次项目转让和合作建房协议，相关手续直到1993年底才陆续补办。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律规定，应属无效，深发公司应返还已付购房款及利息。

深发公司主张：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分款项，且后续手续已经补办，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在与顺兴公司签订合同时，尚未取得红城湖国际大厦的土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售的强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，取决于开发商是否在签订合同时就具备了法定的预售条件。根据《城市房地产管理法》的规定，商品房预售必须已交付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证书，同时持有建设工程规划许可证和商品房预售许可证。如果开发商在签约时没有这些证件，合同就属于无效合同。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。根据《民法典》的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。购房者可以要求开发商返还全部已付款项，并可以主张资金占用期间的利息损失。

第三，购房者应当注意审查开发商的证件。在购买预售商品房时，一定要查看开发商是否已经取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》等关键证件。不要轻信开发商的承诺或“手续正在办理中”的说法，否则可能面临合同无效、款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房预售合同前，务必要求开发商出示《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》原件，并核对证件上的项目名称是否与所购房屋一致。如果开发商无法提供，建议暂缓签约。在文山地区，购房者也可以到当地住建部门查询项目的预售许可信息，避免因合同无效产生纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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