商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行（清远金融市场）1.2亿多元贷款，双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商省一建城建分公司与银行签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格"卖"给银行。
但这份合同实际上没有真正履行：银行没有实际支付购房款，开发商也没有交付房产。多年后，开发商起诉要求解除合同。银行则认为，自己已经用贷款抵债的方式付清了房款，并拿出一张盖有开发项目部印章的1.185亿港币收据作为证据。
争议焦点
银行主张：双方签订的是商品房预售合同，自己已通过"以房抵债"的方式付清了全部购房款，开发商应当履行交房义务。
开发商主张：双方签订的实质是"以房抵债"协议，并非真实的商品房买卖。银行并未实际支付任何购房款，收据是事后补办的，不能证明付款事实。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案合同性质应为"以房抵债"而非商品房预售。银行未能提供实际支付购房款的凭证，仅凭一张补办的收据不足以证明已付款。最终判决解除双方的《房地产预售契约》，驳回银行的反诉请求。
律师分析
第一，判断一份合同是"商品房预售"还是"以房抵债"，不能只看合同名称，要看当事人的真实意思和实际履行情况。本案中，双方先有债权债务关系，再签订购房合同，目的是用房产抵偿债务，而非真实的商品房买卖。
第二，"以房抵债"合同与普通购房合同在法律后果上有重大区别。以房抵债属于债务清偿方式，如果债务人未能实际交付房产，债权人只能主张原债权，不能直接要求继续履行"购房合同"。
第三，购房者要注意保存实际付款的银行转账记录、收据等凭证。仅凭一张补开的收据，在诉讼中很难证明付款事实。本案中银行虽然持有收据，但因缺乏配套的付款凭证，法院未予采信。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如开发商以"以房抵债"方式卖房，或者您自己用房产抵偿债务，建议咨询专业律师，明确合同性质和法律风险。文山地区的购房者在签订此类合同时，务必核实对方是否有真实的付款凭证，避免陷入"名为买卖、实为抵债"的法律纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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