未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购一栋大厦的A座。合同约定需经过原开发商厚南公司盖章才能生效。厚南公司事后出具承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为深发公司不具备售房主体资格，合同缺少法定条件，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：其与土地使用权人厚南公司存在合作建房关系，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间存在合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记手续，但双方已实际合作，合同有效。但最高人民法院二审认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，双方签订的商品房预售合同无效，深发公司应返还顺兴公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，根据我国法律规定，商品房预售必须满足两个基本条件：开发商已经取得土地使用权证书，并且已经取得商品房预售许可证。这两个证是预售商品房合同合法有效的前提。

第二，即使土地使用权人出具承诺书表示认可销售行为，也不能替代法定的预售许可手续。法律对商品房预售有严格的审批要求，目的是保护购房者的合法权益，防止出现一房多卖、烂尾楼等风险。

第三，购房者在签订商品房预售合同前，应当主动要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，说明该项目可能存在法律风险，签订的合同可能被认定为无效。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，建议在签订商品房预售合同前，务必核实开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，部分购房者因忽视证照审查而陷入纠纷，建议委托专业律师协助审查合同和证照，避免损失。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市