城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司把一块土地转让给置地公司，双方签了合同办了证。但置地公司拿着土地使用证去规划局审批时发现，证上写的面积和实际能用的面积差了很大一截。原来，这块地里有上千平方米是城市道路，按规划道路宽度比证上写的宽，导致实际能用的面积大幅缩水。

置地公司找发展公司要求补地或退钱，对方不同意，只好告到法院。一审法院认定合同部分无效，判发展公司退还多收的钱并赔偿损失。发展公司不服，上诉到最高人民法院。

争议焦点

发展公司认为：土地是按整体面积转让的，位置图和规划图一致，土地使用证是国土部门发的，自己没过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地使用证写的面积和实际不符，位置图不是规划图，城市道路不能转让，合同应认定无效。

法院判决

最高人民法院维持了一审判决：合同中涉及城市道路面积的转让部分无效，符合规划的土地面积转让部分有效；以规划部门确定的实际面积为准，发展公司多收的土地转让金要退还，并赔偿置地公司因此产生的设计费、勘察费等经济损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政设施，法律明确规定不得转让。发展公司将道路面积连同土地一起转让给置地公司，这部分转让行为因违法而无效。这是本案的核心法律问题，也是很多人在土地转让中容易忽视的。

第二，发展公司提供给国土部门的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证上记载的面积和实际规划面积不符，发展公司对此有过错，应当承担主要责任。土地转让方有义务确保所转让土地的权属清晰、面积准确。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院根据实际情况，将可以履行的部分继续履行，不能履行的部分予以处理，既维护了交易稳定，也保护了守约方的合法权益。这种处理方式符合民法典鼓励交易、减少合同无效范围的精神。

王德林律师提示：

购买或转让土地时，一定要先核实土地的性质和规划情况，特别是是否存在市政设施用地。建议在签订合同前，到规划部门查询土地的实际规划，避免像本案中那样买了地才发现面积缩水。在文山地区，类似的土地转让纠纷也时有发生，当事人最好委托专业律师审查合同和办理过户手续。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市