买房合同是预售还是以房抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是以房抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利）贷款本息约1.21亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折合金额与欠款一致。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述物业以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但这份预售合同并未实际履行。清远金融市场没有实际付款，开发商也没有交付房屋。多年后，开发商向法院起诉，要求解除预售合同。人行清远支行则主张，贷款本息已抵作购房款，合同已经履行完毕。
争议焦点
开发商省一建城建分公司认为：清远金融市场从未支付购房款，预售合同未实际履行，应当解除。人行清远支行则认为：双方已通过《抵债协议书》将贷款本息转为购房款，并持有开发商出具的港币1.185亿元收据，购房款已付清。
法院判决
最高人民法院二审认定：本案《房地产预售契约》名为商品房预售，实为以房抵债的担保安排。清远金融市场并未实际支付购房款，开发商出具的收据系事后补办，无实际付款凭证佐证。因此，预售合同不具备真实买卖关系，判决解除合同。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看合同名称，要看双方真实意思和实际履行情况。本案中，双方先签抵债协议，后签预售合同，实质是以房屋抵偿债务，而非真实买卖。
第二，购房款是否支付，不能仅凭一张收据。法院会审查是否有银行转账凭证、付款记录等客观证据。本案收据系事后补开，无对应付款凭证，法院不予采信。
第三，以房抵债协议与商品房预售合同在法律效果上完全不同。前者是债务清偿安排，后者是房屋买卖关系。如果混淆二者，可能导致合同效力认定错误，影响当事人权益。
王德林律师提示：
签订购房合同时，要区分清楚是真实买卖还是以房抵债。如果是真实买卖，务必保留付款凭证、银行流水等证据。在文山地区，类似纠纷中不少当事人因证据不足导致维权困难，建议在交易前咨询专业律师，避免合同性质认定错误带来的风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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