未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司作为开发商，在没有取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购某大厦A座，总金额超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目的土地使用权实际属于厚南公司，深发公司并没有售房资格，而且合同也缺少法定条件。顺兴公司于是起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还购房款及利息。

厚南公司虽然一开始没有在合同上签字盖章，但事后出具了一份“承诺书”，表示认可深发公司的销售行为。同时，厚南公司、凯鹏公司和深发公司之间还存在多份关于项目转让和合作建房的协议，但始终没有办理土地使用权变更登记手续，也没有取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权和预售许可证，不具备售房主体资格，签订的预售合同缺少法定条件，应当认定为无效。深发公司和厚南公司则认为，各方已经通过后续协议和实际合作行为补正了手续问题，合同应当有效，应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但要求双方补办土地使用权变更登记手续。案件上诉至最高人民法院后，最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此该商品房预售合同无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售属于特殊交易，法律对开发商的主体资格和预售条件有严格规定。根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，才能合法预售房屋。缺少这些证件，预售合同就可能被认定为无效。

第二，合同无效的法律后果是“返还财产、赔偿损失”。本案中，法院判决深发公司返还购房款和利息，这是因为无效合同自始没有法律约束力，双方应当恢复到合同签订前的状态。购房人要注意，即使合同无效，也不意味着开发商可以白拿钱，购房款必须全额返还。

第三，购房人在签订预售合同前，一定要核实开发商的“五证”是否齐全。如果开发商以“正在办理”或“后续补办”为由搪塞，就要提高警惕。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门网站或现场公示栏查询预售许可证信息，避免因合同无效导致资金损失和诉讼风险。

王德林律师提示：

购房前务必要求开发商出示《商品房预售许可证》原件，并核对项目名称、楼栋号是否一致。如果开发商无法提供，建议暂缓付款并咨询专业律师。在文山地区，购房人也可以委托律师对开发商的资质和项目手续进行尽职调查，避免陷入无效合同的纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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