未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司购买红城湖国际大厦A座，总价超过4亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但后来顺兴公司发现，深发公司没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证，而且土地使用权人海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司）最初并未在合同上签字盖章。

虽然厚南公司事后出具了承诺书表示认可销售行为，但顺兴公司认为深发公司不具备售房主体资格，合同缺乏法定条件，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。案件经过海南省高级人民法院一审，后由最高人民法院二审审理。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，且土地使用权人厚南公司未在合同上签字，因此合同违反法律强制性规定，应属无效，深发公司应当返还已付购房款及利息。

深发公司则主张：厚南公司事后出具承诺书认可了销售行为，且双方实际履行了合同，大厦已开始建设，合同应当认定为有效，顺兴公司无权单方面要求解除。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了当时有效的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的强制性规定，该商品房预售合同无效。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊类型的买卖合同，法律对预售条件有严格规定。开发商在预售商品房前，必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证，否则合同可能被认定为无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商在没有合法手续的情况下收取购房款。

第二，即使开发商事后补办手续或取得土地使用权人的认可，也不能使原本无效的合同自动变为有效。合同效力以签订时的法律状态为准，不能通过事后行为追认来弥补违反强制性规定的瑕疵。

第三，购房人在购买预售商品房时，应当主动要求开发商出示相关证照，特别是商品房预售许可证。如果开发商无法提供，应当谨慎交易，避免因合同无效导致资金风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商的五证是否齐全，包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区，购房人可向当地住建部门查询楼盘预售许可信息，切勿仅凭销售人员的口头承诺就支付大额购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市