商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
商品房预售合同与以房抵债合同如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家金融公司与华泰公司签订了一份协议。华泰公司欠了金融公司1.2亿多元贷款本息，双方约定用华泰公司投资开发的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，房产开发商省一建城建分公司与金融公司签订了正式的《房地产预售契约》，将7900平方米的商铺以港币1.185亿元出售给金融公司。
但合同签订后，双方一直没有实际履行。2001年，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。金融公司则主张，自己已经用贷款抵楼款的形式付清了全部购房款，并拿出一张盖有开发商项目开发部收款专用章的收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：金融公司根本没有实际支付购房款，那张收据是华泰公司事后补办的，不是真实的付款凭证。金融公司则主张：双方已经通过抵债协议完成了付款，收据就是证明，而且开发商还曾为金融公司向银行抵押贷款出具过证明，确认物业已付清楼款。
法院判决
法院经审理认定，本案实际上是华泰公司以房产抵债，金融公司并未实际向开发商支付购房款。开发商虽然出具了收据，但该收据是华泰公司为完善手续而补办，没有对应的付款凭证。法院最终支持了开发商的诉讼请求，解除了双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债合同性质不同。前者是买卖关系，买方需实际支付购房款；后者是债务清偿关系，用房产抵偿欠款。本案中，金融公司虽然与开发商签了预售合同，但真实的法律关系是华泰公司以房抵债，金融公司并未向开发商付款。
第二，收据不等于付款凭证。收据只能证明出具了凭证，不能证明款项实际到账。本案中，开发商其他收据都有对应的银行转账记录，唯独这张收据没有，结合华泰公司内部函件，法院认定收据是补办的，没有实际付款。
第三，开发商出具给银行的抵押证明存在印章真伪争议，不能单独作为已付款的证据。在合同纠纷中，书面证据需要与其他证据相互印证，才能形成完整的证据链。
王德林律师提示：
在商品房买卖中，无论是直接购买还是以房抵债，都应当注意保留真实的付款凭证，如银行转账记录、收据等，并确保合同内容与实际履行一致。如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师。文山地区的购房者尤其要注意，签订合同前应核实开发商的资质和房产的权属状况，避免因合同性质不清引发纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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