开发商逾期交房，购房人能否解除合同
开发商逾期交房，购房人能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定深业公司应在特定日期前交付房屋，如逾期超过一定天数，旅游公司有权解除合同。旅游公司按约定支付了购房款和定金，但深业公司未能按期交房。
深业公司未能按时交房的原因主要是供电问题，包括与电业局的供电协议落实、电网联建费支付、以及变电和防火工程等事项。这些事项的完成时间超出了深业公司的预期，导致房屋交付延迟。旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房，合同约定的解除条件已经成就，应当解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：逾期交房是由于供电问题等非其所能控制的事件造成，符合合同约定的延期交房条件，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院黑龙江省高级人民法院判决解除合同，深业公司返还购房款及利息并双倍返还定金。二审法院最高人民法院改判合同继续履行，深业公司承担逾期交房的违约责任，按银行贷款利率赔偿旅游公司的损失。最高人民检察院提出抗诉认为合同应认定无效，但最高人民法院最终维持了二审判决。
律师分析
第一，合同是否有效是本案的基础问题。深业公司虽未在签订合同时取得国有土地使用权证书，但根据最高人民法院相关司法解释，在一审诉讼期间已取得土地使用权证书的，可以认定合同有效。本案中深业公司在一审期间已取得国有土地使用证，因此合同有效。
第二，合同解除权的行使有时间限制。旅游公司起诉时，合同约定的解除条件尚未出现，深业公司虽存在逾期交房，但合同约定的解除期限尚未届满，旅游公司不能单方解除合同。购房人应注意，解除权必须在合同约定的期限内或法定期限内行使。
第三，逾期交房的违约责任如何计算。深业公司因供电问题延期交房，但供电问题不属于合同约定的不可抗拒自然灾害或异常困难等可据实延期的情形，因此深业公司应承担逾期交房的违约责任。法院按银行贷款利率计算赔偿旅游公司的损失，这是合同明确约定的方式。
王德林律师提示：
购房人在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读关于交房时间、延期交房条件以及解除合同权利的条款。如开发商逾期交房，应及时主张权利，避免错过解除合同的期限。在文山地区，购房人遇到类似问题可咨询专业律师，了解自身权益和诉讼时效。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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