未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购一栋大厦的A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原开发商厚南公司和凯鹏公司签字盖章才能生效。但当时深发公司并没有取得该项目的土地使用权证和商品房预售许可证。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目土地使用权存在多次转让，深发公司没有售房的主体资格，于是起诉要求确认合同无效，并要求返还购房款及利息。而深发公司则主张合同已经实际履行，应当有效。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效。

深发公司认为：虽然手续不全，但双方已经实际履行了合同，且事后补办了一些手续，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》因未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，属于无效合同。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律对商品房预售设定的强制性条件，目的是保护购房人的合法权益，防止出现"一房多卖"或项目烂尾的风险。

第二，本案中深发公司在签订合同时既没有土地使用权证，也没有预售许可证，虽然事后补办了一些手续，但合同签订时的违法状态无法改变。根据《合同法》第52条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

第三，购房人在签订商品房预售合同时，一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商手续不全就收取购房款，购房人可以主张合同无效并要求返还全部款项。

王德林律师提示：

购房是大事，签合同前务必查看开发商是否取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，如果您遇到开发商手续不全就要求付款的情况，建议先咨询专业律师，不要轻易支付大额购房款。已经付款的，可以收集好合同、付款凭证等证据，通过法律途径要求返还。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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