城市道路能否随土地一起转让

城市道路能否随土地一起转让

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市一家发展公司从政府那里拿到一块地，后来把这块地转让给了一家置地公司。双方签了合同，办了土地使用证，置地公司也付了钱。可等置地公司拿着土地使用证去规划局审批时才发现，证上写的面积和规划局实际规划的面积对不上。

问题出在哪呢？原来这块地西边和北边要修成城市主干道，规划的路宽是30米，可土地使用证上只标了15米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积少了将近一半。更麻烦的是，转让的土地里还包括了城市道路用地，而城市道路是市政设施，按规定是不能转让的。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，位置图和规划图是一致的，土地使用证上的面积是土地部门登记的，公司没有过错，合同应该有效。

置地公司认为：土地使用证写的面积和实际能用的面积差太多，城市道路不能转让，合同应该无效，发展公司要退钱赔损失。

法院判决

最高人民法院审理后认定：发展公司申办土地使用证时提供的位置图没经过规划部门审批，导致证上面积和实际规划不符，发展公司要承担主要责任。城市道路是市政设施，法律规定不能转让，发展公司把道路面积一起转让是违法的。法院判决：合同中涉及城市道路面积的部分无效，符合规划的土地面积部分有效；发展公司要退还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计勘察等损失。

律师分析

这个案子告诉我们几个重要法律点：

第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不能转让、不能买卖。如果开发商把道路面积也算在转让的土地里卖给业主，这部分合同是无效的。买房人或者拿地的人要注意分辨，不能只看土地使用证上的数字。

第二，土地转让时，出让方提供的图纸资料必须经过规划部门审批，否则办下来的土地使用证可能和实际规划不一致，导致受让方无法正常使用土地。这种情况下，出让方要承担主要责任。

第三，合同部分有效、部分无效的情况下，法院会根据实际情况处理。能履行的部分继续履行，不能履行的部分退还钱款并赔偿损失。受让方如果自愿承担一部分合理费用（比如道路的征地费），法院也会尊重当事人的意思。

王德林律师提示：

土地转让涉及重大利益，签约前一定要核实土地的规划情况，特别是道路、绿化等公共设施的占地比例。建议找专业律师审查合同和图纸，避免像本案中的置地公司那样，付了全款才发现土地面积缩水。在文山地区处理类似土地纠纷时，更要留意当地规划部门的审批流程和土地使用证的记载内容。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市