商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债给清远金融市场。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除合同。人行清远支行辩称已用贷款抵楼款付清购房款，并提供了一张盖有项目部印章的1.185亿港币收据。但开发商认为该收据是事后补办，实际并未付款。
争议焦点
省一建城建分公司主张：双方签订的是商品房预售合同，但人行清远支行未实际支付购房款，合同未履行，应解除合同。
人行清远支行主张：双方实质是以房抵债关系，华泰公司所欠贷款已转为购房款，收据证明已付清楼款，合同已履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案法律关系是商品房预售合同而非以房抵债合同。虽然华泰公司与清远金融市场签订了《抵债协议书》，但省一建城建分公司并非该协议当事人，开发商仅与清远金融市场签订了商品房预售合同。人行清远支行未能提供实际付款的证据，收据系事后补办且无对应付款凭证，不能证明已付清购房款。最终判决支持解除商品房预售合同。
律师分析
第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。预售合同是开发商与购房人之间的买卖关系，以房抵债是债务人与债权人之间的债务清偿安排。两者不能混同，尤其是当合同主体不同时，更应严格区分。
第二，合同履行需要实际付款证据。仅有收据不足以证明付款事实，还需要银行转账记录、付款凭证等配套证据。本案中，人行清远支行提供的收据系事后补办，且无对应付款凭证，法院不予采信。
第三，印章管理问题值得注意。本案中项目部印章由他人共同掌管，导致收据被事后补开。企业在印章管理上应建立严格制度，避免因印章被滥用而产生纠纷。
王德林律师提示：
在文山地区的商品房交易中，购房人应明确区分购房合同和抵债协议，不要将债务清偿与购房行为混为一谈。付款时务必通过银行转账并保留凭证，不要仅凭收据主张已付款。如遇类似纠纷，建议及时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市