房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋九胜商厦，主体工程建到三层时，和宇航公司签了租赁协议，租期15年，租金逐年递增。合同约定，宇航公司先交定金，大楼封顶再付一笔，开业时再付一笔，这些钱冲抵第一年上半年租金。双方还签了补充协议，约定供销公司负责解决供电、消防等配套问题。

商厦装修后开业，但消防一直没验收。后来消防检查发现严重隐患，责令停业整改，还对双方罚了款。商厦从此关门。因为消防、水电问题没解决，双方闹上法庭，争议焦点是：合同还能不能继续履行？停业期间的租金该不该付？按什么标准付？

争议焦点

宇航公司认为：是供销公司没履行供电、消防义务，导致商厦无法正常经营，所以自己有权拒付租金，并要求对方赔偿损失。供销公司则认为：宇航公司已实际使用房屋，就应该按合同付租金，停业是宇航公司自己装修不达标造成的，与自己无关。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方租赁合同有效，但供销公司未完成供电增容、消防系统等义务，导致商厦违法经营被停业，构成违约。宇航公司虽有权行使抗辩权暂不付租金，但房屋已实际交付使用，不能完全免除租金义务。法院酌情按原租金的70%计算停业期间的租金，并判决双方继续履行合同。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“免费居住权”。一方违约时，另一方可以暂时不付租金，但不能永久免除付款义务，否则可能被认定为违约。本案法院就根据房屋实际使用情况，调低了租金标准。

第二，违法经营期间租金不能按合同原价算。如果房屋存在消防、水电等重大隐患，导致无法合法经营，承租人实际损失较大，法院会综合考虑双方过错，酌情调整租金金额，而不是完全支持出租人主张的合同价。

第三，租赁合同纠纷中，证据是关键。本案中双方多次签订会议纪要、补充协议，这些书面材料直接证明了双方对消防、供电问题的约定，是法院认定违约事实的重要依据。

王德林律师提示：

签房屋租赁合同时，务必明确“三通”（水、电、气）和消防验收的责任方，并约定完成期限和违约责任。在文山地区，很多商铺租赁因消防问题产生纠纷，建议承租人在开业前务必取得消防验收合格文件，否则一旦被责令停业，租金损失很难全额追回。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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