未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）与海南深发房地产开发公司（深发公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购一栋大厦的A座，总金额高达4.25亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款，深发公司也按照顺兴公司的要求对设计进行了修改，大厦地下室已建到正负零。

但顺兴公司后来发现，这块地的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司），而深发公司既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证，根本不具备售房资格。顺兴公司于是起诉到法院，要求确认合同无效，并让深发公司返还5000万元购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，属于无证售房，双方签订的合同违反了法律强制性规定，应属无效。深发公司则主张，虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，表示认可深发公司的销售行为，并且项目后来也补办了一些手续，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时并未取得所售房屋的土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》关于商品房预售的强制性规定。虽然厚南公司事后出具了承诺书，但承诺书不能替代法定的预售许可手续。因此，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同，深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同有效的前提是开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人利益设定的强制性条件，不能通过事后承诺或者补办手续来弥补签约时的违法状态。

第二，购房人在签订期房合同时，一定要先查验开发商的“五证”，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商连这两个最基本的证件都没有，合同很可能被认定无效，购房人的资金安全无法保障。

第三，即使开发商事后补办了一些手续，也不意味着合同就自动有效。法院审查的是合同签订时的法律状态，如果签约时开发商不具备预售资格，合同原则上无效，除非法律另有规定。

王德林律师提示：

购买期房时不要只看价格便宜，更要看开发商有没有合法手续。在文山地区，购房前可以到当地住建部门查询项目的预售许可信息，或者委托律师做尽职调查，避免因合同无效导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市