签了买房合同但实际是抵债，合同有效吗
签了买房合同但实际是抵债，合同有效吗
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）1.2亿多元贷款。双方签了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其在广州某商贸中心四楼、六楼的商场来抵债，金额正好是欠款本息。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，表面上是商品房买卖，但华泰公司的法定代表人作为开发商的代理人签了字。双方还分拆成4份合同，总价1.185亿港币。但实际没有付款，只有一张事后补开的收据。2001年，开发商起诉要求解除合同。
争议焦点
人行清远支行主张：这是真实的商品房预售合同，我们已经以贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，合同应继续履行。
省一建城建分公司主张：双方没有真实的买卖意图，实际是华泰公司用房子抵债，开发商只是配合办理手续，合同应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案合同性质为以房抵债协议，而非商品房预售合同。法院判决解除双方签订的《房地产预售契约》，由开发商返还相应款项。
核心理由：双方签订《抵债协议书》在先，明确约定用房产抵偿贷款本息，之后签订的《房地产预售契约》只是履行抵债协议的手段，双方没有真实的商品房买卖意思表示。
律师分析
第一，合同性质要看双方真实意思。表面上是买房合同，但结合背景和履行情况，如果实际是为了抵债，法院会按真实法律关系认定，而不是只看合同名称。
第二，以房抵债协议不等于商品房买卖。以房抵债是债务履行方式，买房人不能主张开发商逾期交房等违约责任，因为双方没有真实的买卖意图。
第三，补开收据不能证明实际付款。如果收据没有对应的银行转账、现金凭证等证据，法院通常不会认定已付购房款。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，签合同时要明确交易性质是买卖还是抵债，避免日后产生争议。涉及大额房产交易，建议由专业律师审查合同背景和履行证据，不要仅凭一张收据就认定已付款。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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