房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了长达多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司先付定金，待商厦封顶和开业后再付剩余款项，租金按年递增。双方还约定，商厦的消防、供电等设施由供销公司负责完善。

商厦开业后，因消防设施未通过验收，存在重大火险隐患，被消防部门责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，宇航公司拒绝支付停业期间的租金，供销公司则起诉要求按合同约定标准支付租金。

争议焦点

宇航公司主张：消防设施未达标是供销公司未履行合同义务所致，停业期间商厦无法正常使用，不应按原合同标准支付租金。

供销公司主张：合同已经公证，租金标准明确，宇航公司实际使用了房屋，就应按约定全额支付租金，不能以消防问题为由拒付或少付。

法院判决

最高人民法院二审认为，商厦停业是因消防设施未达标被责令整改，双方对此均有过错。在合同违法履行期间，宇航公司实际占有使用房屋，但无法正常经营，因此租金不应按原合同标准计算，而应参照同地段同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金的70%支付停业期间的租金。

律师分析

第一，房屋租赁合同履行中，如果房屋因违法状态被行政机关责令停业，承租人不能正常经营，出租人无权要求按原合同标准收取租金。法院会根据公平原则，参照市场租金标准酌情调整。

第二，合同履行抗辩权不是无条件的。承租人如果认为出租人未履行合同义务，应当及时书面催告并保留证据，不能简单以"对方违约"为由拒绝支付全部租金，否则可能承担违约责任。

第三，租赁双方在签订合同时，应当明确约定房屋的消防、供电等配套设施由谁负责、何时完成、未完成的责任如何承担。本案中双方约定过于笼统，导致事后扯皮，增加了诉讼成本。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到房屋租赁纠纷，建议在签订合同时明确约定各项设施交付标准和时间，并保留付款凭证、催告函件等证据。如果房屋因违法状态无法正常使用，应及时与出租人协商变更租金标准，协商不成可依法起诉，但不要擅自停付全部租金，以免被认定为违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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