未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总价约4.26亿元。合同还特别约定，必须经过原开发商厚南公司和凯鹏公司盖章确认才能生效。顺兴公司随后支付了5000万元购房款。

但事后发现，深发公司在签订合同时并未取得该地块的土地使用权证和商品房预售许可证。土地实际属于厚南公司，而深发公司是通过项目转让方式获得开发权的，但相关手续一直不齐全。顺兴公司发现这一问题后，以合同缺少法定条件为由起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司在签订合同时没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应属无效。深发公司则主张，虽然手续暂时不全，但后来补办了部分手续，且双方已经实际履行，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》因违反法律强制性规定，应属无效。深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的法定条件。法院判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊合同，法律要求开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证后才能对外销售。如果缺少这些关键证件，合同很可能被认定为无效。

第二，合同无效的法律后果是相互返还。购房人已经支付的购房款，开发商应当全额返还，并支付资金占用期间的利息。本案中顺兴公司虽然实际支付了5000万元，但因为合同无效，只能要求返还本金和利息，无法主张违约金或继续履行合同。

第三，实践中很多购房者以为只要签了合同、付了钱就万无一失，但如果不审查开发商的证件是否齐全，一旦合同被认定无效，不仅房子买不成，还可能面临追款困难的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要核实开发商是否取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。建议在签订合同前要求开发商出示原件，并到当地住建部门核实。文山地区的购房者尤其要注意，部分项目可能存在证件不全就违规销售的情况，务必谨慎对待。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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