开发商逾期交房能否免责并继续履行合同
开发商逾期交房能否免责并继续履行合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。深业公司称延期是因为供电问题、施工困难等不可控因素，而旅游公司则认为深业公司已构成违约，要求解除合同并退还购房款及利息。
双方争议持续多年，历经一审、二审，最终最高人民检察院提出抗诉，最高人民法院再审此案。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过合同约定的期限，且未取得国有土地使用权证书，购房合同应认定无效，深业公司应返还购房款并双倍返还定金。
深业公司认为：延期交房是因供电问题等非其所能控制的事件，符合合同约定的免责条件，合同应继续履行，且房屋已通过竣工验收可以交付使用。
法院判决
最高人民法院再审判决：维持原二审判决，即合同有效并继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，并赔偿旅游公司自合同约定交房日至实际供电日期间的利息损失。旅游公司要求解除合同的主张未获支持。
律师分析
第一，关于合同效力问题。本案中，深业公司虽未及时取得国有土地使用权证书，但已签订土地出让合同并支付了大部分土地出让金，且后续取得了相关批文和许可证。最高人民法院认为，这并不必然导致合同无效，关键是看合同是否双方真实意思表示且内容不违法。
第二，关于逾期交房的责任认定。合同中约定了因不可抗拒的自然灾害、施工中遇到异常困难及非深业公司所能控制的事件可延期交房。法院认定供电问题属于"非深业公司所能控制的事件"，因此交房期限可以相应顺延，但顺延后的逾期部分仍需承担违约责任。
第三，关于解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数后旅游公司才可提出终止合同。法院查明，旅游公司起诉时该条件尚未成就，且房屋已具备交付条件，因此不支持解除合同，而是判令继续履行并赔偿损失。
王德林律师提示：
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，特别是"非开发商所能控制的事件"这类模糊表述。遇到开发商逾期交房，要及时固定证据，但不要轻易单方主张解除合同，需确认合同约定的解除条件是否已经成就。在文山地区，类似纠纷中法院也会严格审查免责事由是否真实发生，建议购房者咨询专业律师后再决定诉讼策略。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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