房屋租赁合同履行中抗辩权及租金如何认定

房屋租赁合同履行中抗辩权及租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司将自建的九胜商厦整体出租给宇航开发经营公司，约定租赁期较长，租金逐年递增，并约定了装修、水电等配套设施由谁负责。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也进行了装修和开业。但供电增容未完成，消防设施也不达标，导致消防部门责令停业整改，商厦最终停业。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常营业，属于先违约，自己有权拒绝支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际使用房屋并开业，应按时支付租金，停业是宇航公司自身经营问题导致。

法院判决

最高人民法院二审认为，郊区供销公司未按约定完成供电增容和消防设施，导致商厦处于违法营业状态并被责令停业，构成根本违约。宇航公司在停业期间有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。但停业前宇航公司已实际使用房屋的部分，仍应按合同约定标准支付租金。

律师分析

第一，房屋租赁合同中，出租人提供符合约定用途和安全条件的房屋是基本义务。供电、消防等配套设施未达标，可能导致房屋无法合法使用，出租人应承担违约责任。

第二，承租人发现出租人违约导致房屋无法正常使用时，可以依法行使合同履行抗辩权，即暂停支付租金，但应保留相关证据，并及时通知出租人。

第三，租金标准的认定要区分期间：房屋实际使用期间按合同约定支付，因出租人原因导致违法停业期间，承租人可主张减免租金。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定房屋的用途、配套设施标准以及违约责任。在文山地区，类似因消防、供电不达标引发的租赁纠纷并不少见，建议承租人在签约前实地考察房屋条件，并在合同中明确约定出租人的配套设施义务。如果出租人违约导致房屋无法合法使用，应及时书面催告并保留证据，必要时可依法解除合同。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市