开发商延期交房，购房者能否解除合同
开发商延期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司（简称旅游公司）与哈尔滨深业房地产发展有限公司（简称深业公司）签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交房。
深业公司延期交房的主要原因是供电问题未能及时解决。旅游公司认为深业公司构成违约，起诉要求解除合同并返还购房款及利息。深业公司则辩称，延期交房是由于施工中遇到不可抗拒的水灾、变电、防火等"非深业公司所能控制的事件"，符合合同约定的延期交房条件，请求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司延期交房构成违约，旅游公司有权解除合同，并要求深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：延期交房是由于合同约定的不可抗力和其他非其所能控制的事件所致，不应承担违约责任，合同应继续履行。
法院判决
一审法院黑龙江省高级人民法院判决支持旅游公司解除合同的主张，判令深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，同时向旅游公司支付自合同约定交房日至实际交付日期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同效力问题。本案中，深业公司在签订合同时尚未取得国有土地使用权证书，但最高人民法院认为，这并不必然导致合同无效。根据相关司法解释，在《城市房地产管理法》施行前，只要合同是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，一般应认定为有效。
第二，延期交房的违约责任。合同约定因非深业公司所能控制的事件可延期交房，但供电问题属于开发商在开发过程中应当预见并解决的事项，不能无限期免责。法院认定深业公司应承担从合同约定交房日至实际供电日期间的逾期交房违约责任。
第三，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，旅游公司才可解除合同。旅游公司起诉时，该条件尚未成就，且房屋已通过竣工验收可以交付使用，因此法院不支持解除合同，而是判令继续履行并由开发商赔偿损失。
王德林律师提示：
购房者遇到开发商延期交房，应先查看合同约定的解除条件是否已经满足。如果条件未成就，可以要求开发商承担逾期交房的违约责任，但不一定能够直接解除合同。在文山地区，类似纠纷中法院通常也会优先考虑合同能否继续履行，再决定是否支持解除合同的请求。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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