城市道路能否随土地使用权一起转让
城市道路能否随土地使用权一起转让
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市一家发展公司与一家置地公司签订了一份土地使用权转让合同，发展公司将一块土地以每平方米一定价格转让给置地公司。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现，土地使用证上标明的面积和实际可用的面积对不上。
原来，这块土地中包含了一条城市道路，规划部门规定这条路宽30米，但土地使用证上只标了15米。这样一来，置地公司实际能用的土地面积比证上写的少了上千平方米。置地公司多次要求发展公司补偿或退款，但一直没解决，最后只能告到法院。
争议焦点
发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地位置图和规划坐标图是一致的，土地使用证上的面积是土地部门办的，自己没过错，合同应该有效。
置地公司则认为：发展公司提供的土地使用证上写的面积和实际能用的面积不一样，而且城市道路是市政设施，法律规定不能转让，所以合同应属无效。
法院判决
最高人民法院审理后认定：发展公司办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上的面积和实际规划面积不符，发展公司要承担主要责任。城市道路属于市政设施，法律明确规定不能转让，发展公司将道路面积一并转让的行为违法。
最终判决：合同中涉及城市道路面积转让的部分无效，符合规划要求的土地转让部分有效。发展公司要把多收的土地转让金返还给置地公司，并赔偿置地公司因此产生的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律禁止转让。即使道路在土地证上登记为转让面积，这种转让行为也是无效的。购买土地时，一定要先核实土地规划用途，确认其中是否包含市政道路等不可转让的部分。
第二，土地证上的面积和规划部门批准的实用面积可能不一致。土地证是由国土部门颁发的，但实际使用面积要以规划部门审批为准。买地前，最好到规划部门核实一下，避免出现"证上面积大、实际能用的面积小"的情况。
第三，合同部分无效不等于整个合同都无效。法院会根据实际情况，把合法部分和违法部分分开处理。违法的部分认定无效，合法的部分可以继续履行。这样既保护了当事人的合法权益，也避免了资源浪费。
王德林律师提示：
购买土地使用权时，建议先到规划部门核实土地的规划用途和实际可用的面积，不要只看土地证上的数字。如果您在文山地区遇到类似问题，可以携带相关材料来所咨询，我们会帮您分析合同条款，避免因土地面积不实或市政设施混入而遭受损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市