未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.2亿余元。合同还特别约定，必须经过土地原开发商标的海南厚南旅业有限公司（下称厚南公司）等签证盖章，合同才能生效。但厚南公司事后出具了一份承诺书，表示认可深发公司的销售行为。

顺兴公司随后支付了5000万元购房款，并对大厦设计提出了修改意见。然而，当大厦地下室结构已经完成时，顺兴公司发现该项目的土地使用权多次转让，厚南公司甚至已将资产出售，深发公司没有销售期房的资格，于是起诉要求确认合同无效，并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反法律强制性规定，应属无效。深发公司则辩称：自己通过项目转让和合作建房协议已获得开发权，且厚南公司事后认可了销售行为，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间的合作建房关系有效，但合同中关于厚南公司提前收取7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效，厚南公司应返还该笔款项。本案经最高人民法院二审审理，最终维持了关于合同效力及返还部分款项的认定。

律师分析

第一，根据我国《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商在预售商品房时，必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证。未取得上述证照即签订预售合同，合同因违反法律强制性规定而无效。本案中，深发公司在签约时并未取得土地使用权证和预售许可证，这是合同被认定无效的核心原因。

第二，即使事后有土地权利人出具承诺书表示认可，也不能替代法定的预售许可手续。承诺书只能证明原权利人对销售行为不持异议，但不能弥补开发商主体资格的缺陷。购房者不能轻信“事后追认”就能让合同变有效。

第三，购房者在签订预售合同前，应当主动要求开发商出示土地使用权证和预售许可证，并核对证照上的项目名称、坐落位置是否与合同一致。如果开发商无法提供，就存在合同无效的风险，切勿盲目支付大额定金或购房款。

王德林律师提示：

在文山地区，购买商品房时一定要查验开发商的“五证”是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，建议不要签订合同或支付任何款项。一旦发生纠纷，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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