未办土地出让手续的转让合同是否有效
未办土地出让手续的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的90亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为万元。湛江土地总支付了万元后，中银公司交付了土地界限图。
后来，湛江土地总将这90亩土地连同另外30亩土地一并转售给生茂公司。但生茂公司因合同纠纷起诉，法院最终认定双方的土地使用权转让合同无效，判决湛江土地总返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总随后起诉中银公司，要求返还已支付的土地转让款。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方订立的土地转让合同无效，中银公司应返还已收取的转让款。遂溪中行辩称：本案是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效；而且湛江土地总主张权利已超过诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总已支付的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。
律师分析
第一，土地使用权转让必须符合法定条件。根据法律规定，转让土地使用权的前提是转让方已合法取得土地使用权，并且完成了土地出让手续、缴纳了土地出让金。本案中，中银公司转让的土地是政府划拨给招商中心的，中银公司既未取得土地使用权证，也未办理出让手续，因此转让合同无效。
第二，合同无效后的法律后果。根据《民法通则》第六十一条第一款的规定，民事行为被确认无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还。因此，中银公司应当返还湛江土地总已支付的全部土地转让款。同时，双方对合同无效均有过错，应各自承担相应责任。
第三，诉讼时效问题。本案中，从湛江土地总出具收据到其向法院主张权利，期间未超过两年，因此一审法院以超过诉讼时效为由驳回诉讼请求是错误的。在文山地区，当事人如果遇到类似合同纠纷，也应注意及时主张权利，避免因诉讼时效问题导致败诉。
王德林律师提示：
第一，在签订土地使用权转让合同前，务必核实转让方是否已取得合法的土地使用权证，以及是否完成了土地出让手续。如果转让方无法提供相关证明，合同很可能无效，届时维权成本极高。
第二，合同履行过程中要保留好付款凭证、收据、协议等证据，一旦发生纠纷，这些材料是主张权利的重要依据。文山地区的朋友们如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因诉讼时效问题丧失胜诉权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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