购房合同是预售还是抵债，法院如何认定
购房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用这家公司投资建设的广州某商贸中心四楼、六楼商场来抵债。随后，开发商与银行又签了正式的《房地产预售契约》，把房子卖给了银行。但这份合同实际上并没有实际履行，开发商一直没有收到购房款。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。
银行方面则声称，自己已经通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，还拿出了一张开发商出具的1.185亿港币的收据作为证据。但开发商表示，这张收据是后来补办的，实际上银行并没有付过钱，而且收据上的公章也不是开发商自己的，而是由其他公司共同掌管的。
争议焦点
银行认为，双方签的是商品房预售合同，自己已经用贷款抵债的方式付清了房款，合同已经履行完毕。开发商则认为，双方签订的《抵债协议书》才是真实意思表示，商品房预售合同只是形式，银行根本没有实际支付购房款，合同应当解除。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案的核心是区分商品房预售合同和以房抵债合同的性质。银行与开发商签订的商品房预售合同，实质上是为履行《抵债协议书》而办理的形式手续，并非真实的商品房买卖。银行未能提供实际支付购房款的证据，其主张以贷款抵楼款的说法不能成立。最终，法院支持了开发商的诉求，判决解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同的性质不能仅看名称，更要看当事人的真实意思和实际履行情况。本案中，虽然有商品房预售合同的外壳，但核心是债务抵偿，法院因此将其认定为以房抵债合同。
第二，收据不等于付款凭证。银行虽然拿出了收据，但没有相应的银行转账记录或付款凭证，开发商又提供了证据证明收据是事后补办的，因此法院没有采信银行的付款主张。
第三，对于购房者来说，签合同时要清楚自己是在买房还是在抵债。如果是买房，一定要保留好付款凭证，避免将来产生纠纷。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似问题，建议在签订购房合同前先咨询专业律师，明确合同性质，保存好所有付款凭证。如果对方以房抵债，务必要求签订正式协议并办理过户登记，避免后续麻烦。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市