开发商逾期交房能否免责，购房者如何维权
开发商逾期交房能否免责，购房者如何维权
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司向哈尔滨深业房地产公司购买深业大厦的房屋，总价款为人民币万元。双方在合同中约定了付款时间和交房时间，旅游公司按约定支付了全部购房款。但深业公司未能按期交房，理由是供电问题、施工中遇到异常困难等"非其所能控制的事件"。
旅游公司认为深业公司违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金。深业公司则主张供电问题属于合同约定的延期交房事由，请求继续履行合同。
争议焦点
旅游公司认为：深业公司逾期交房超过合同约定的天数，自己有权解除合同并要求赔偿。深业公司认为：供电问题属于不可抗拒或非其所能控制的事件，交房时间应当顺延，不构成违约，合同应当继续履行。
法院判决
一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。但二审法院改判：合同继续履行，深业公司只需承担部分逾期交房的违约责任。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同效力的认定。深业公司虽然未取得国有土地使用权证，但法院认定双方签订的买卖合同是真实意思表示，内容合法，合同有效。这说明在司法实践中，并非所有手续不全的合同都会被认定无效，要结合具体情况判断。
第二，延期交房的免责事由。合同中约定"非深业公司所能控制的事件"可以延期，法院认为供电问题属于这一情形，交房时间可以顺延。这提醒购房者，在签合同时要仔细看清楚哪些情况开发商可以免责，不要以为约定了交房时间就万无一失。
第三，解除合同的条件。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者才能解除合同。本案中旅游公司起诉时，逾期天数尚未达到约定条件，所以法院不支持解除合同。这意味着购房者想退房，必须等到合同约定的解除条件真正满足，不能提前起诉。
王德林律师提示：
购房者在签商品房买卖合同时，要特别关注延期交房的免责条款和解除合同的条件。如果开发商以"不可抗力"或"非其所能控制"为由延期交房，要核实是否真有政府部门的证明文件。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房者遇到逾期交房时，先查阅合同条款，再决定是要求继续履行还是主张解除合同，必要时咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市