未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

未取得预售许可证的商品房预售合同效力问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。

但顺兴公司后来发现，深发公司在卖房时既没有取得该地块的土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。实际上，这块地的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司）。深发公司只是通过一系列项目转让合同才获得了开发权，但相关手续并不完备。顺兴公司因此起诉到法院，要求确认合同无效，让深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同缺少法定条件，应属无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并且愿意承担相关义务，因此合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间存在合作建房关系，虽然未办理土地使用权变更登记，但双方已实际合作，且诉讼中双方表示愿意继续合作，因此认定合作合同有效，并责令双方补办手续。但对于深发公司与顺兴公司之间的商品房预售合同效力问题，法院认为深发公司未取得预售许可证，违反了法律强制性规定，该预售合同应为无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。未取得这些证照就对外销售，合同在法律上是无效的。

第二，本案中厚南公司虽然事后出具承诺书认可深发公司的销售行为，但这并不能弥补预售许可证缺失这一根本性问题。法院在认定合同效力时，重点审查的是开发商是否具备法定的预售条件，而不是事后有没有人追认。

第三，购房者在买房时一定要查验开发商的"五证"，特别是预售许可证。如果开发商拿不出这些证照，即便价格再优惠，也建议不要购买，否则可能面临钱房两空的风险。

王德林律师提示：

在文山地区，购房者如果遇到开发商未取得预售许可证就卖房的情况，可以向当地住建部门举报，也可以直接起诉要求确认合同无效并返还购房款。建议购房前先到房管部门核实项目是否已取得预售许可，不要轻信开发商的承诺或口头保证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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