未取得土地使用权就转让合同是否有效
未取得土地使用权就转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司与一家银行下属的房地产开发公司签订了一份土地转让协议，约定将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江公司，总价款为1235万元。湛江公司支付了全部款项，并收到土地界限图后出具了收据，称“款、地两清”。
后来，湛江公司又将这块土地转卖给了另一家公司。但这家公司起诉要求确认转让合同无效，广西高院最终判决该合同无效，湛江公司需返还购地款及利息。湛江公司于是回头起诉原转让方，要求返还购地款，但一审法院以超过诉讼时效为由驳回了其请求。
争议焦点
湛江公司主张：原转让方未取得土地使用权，也未办理出让审批手续，合同应属无效，且其主张权利未超过诉讼时效。银行方面则辩称：双方意思表示真实，合同已实际履行，应认定有效，且湛江公司起诉已超过法定时效。
法院判决
最高人民法院二审判决：撤销一审判决，确认土地转让协议无效，判令银行返还湛江公司已支付的1235万元购地款及相应利息。主要理由是：转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江公司出具收据后至上诉期间未超过两年诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法律条件。转让方必须已取得土地使用权证，并完成出让手续、缴纳出让金，否则合同无效。本案中，土地是政府划拨给招商中心的，中银公司从未取得合法使用权，转让行为自始无效。
第二，出具“款、地两清”的收据不等于放弃权利。收据仅表明双方对交接事实的确认，不意味着湛江公司认可合同有效或放弃追索。诉讼时效从知道权利受侵害时起算，本案湛江公司在另案判决后才明确损失，时效计算并无问题。
第三，合同无效后，双方应互相返还财产。因合同无效取得的财产应当返还，不能返还的折价补偿。本案中银行作为原转让方，应返还全部购地款及利息，湛江公司也应返还土地相关文件。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实转让方是否已取得土地使用权证，并确认土地性质是否为出让地。未完成出让手续的土地转让合同存在重大法律风险，可能被认定无效。如果您在文山地区遇到类似土地转让纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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