买房合同是预售还是抵债，法院如何判断
买房合同是预售还是抵债，法院如何判断
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息约1.2亿元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债，折抵全部欠款。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元的价格出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行付款或交房。2001年，开发商起诉要求解除预售合同。人行清远支行则称已用贷款抵楼款付清了购房款，并出示了一张加盖项目开发部公章的1.185亿元收据。开发商否认收到款项，指出该收据是华泰公司事后补开的，实际没有付款。
争议焦点
争议焦点是：双方签订的合同到底是商品房预售合同还是以房抵债协议？人行清远支行是否已经付清了购房款？
法院判决
法院经审理认为，虽然双方签订了《房地产预售契约》，但结合《抵债协议书》及华泰公司出具的函件，可以认定该合同实质上是华泰公司以房产抵偿欠款的以房抵债协议。人行清远支行提供的收据没有对应的付款凭证，不能证明实际支付了购房款。最终，法院支持了开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，合同名称不是判断性质的唯一标准。法院会综合合同签订的背景、目的、当事人的真实意思以及实际履行情况，来判断合同到底是商品房预售还是以房抵债。本案中，双方先签抵债协议，再签预售合同，且无实际付款，法院认定为以房抵债协议。
第二，收据不等于付款凭证。收据只能证明出具了单据，但必须有银行转账记录、现金收付凭证等配套证据，才能证明真实付款。仅有收据而无付款凭证，法院通常不予认定。
第三，以房抵债协议若未实际履行，债权人仍可主张原债权。如果抵债的房产未过户，债权人不能仅凭协议就认为债务已经清偿，仍可向债务人追索原欠款。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，比如对方用房产抵债但未过户，或者手里只有收据没有付款凭证，建议尽快咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷也时有发生，不要轻信口头承诺或单方收据，务必保留完整的付款记录和合同文件。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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