未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将一栋名为“红城湖国际大厦”的楼盘A座预售给海南顺兴房地产开发公司，合同总金额高达4亿多元。但签约时，深发公司尚未取得该地块的土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。后来，顺兴公司支付了5000万元购房款，工程也建到了正负零，但顺兴公司发现土地手续存在问题，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款。

原来，这块地的土地使用权人是一家叫厚南旅业的公司，深发公司是通过项目转让从厚南公司手中获得的开发权，但一直没有办理土地使用权变更登记。顺兴公司认为自己花了巨款，却可能拿不到合法产权，风险太大。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当认定无效。

深发公司认为：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且双方实际履行了合同，工程也在推进，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定：厚南公司与深发公司之间的合建合同有效，但深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证就对外预售商品房，违反法律强制性规定，因此深发公司与顺兴公司签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，根据《城市房地产管理法》和《商品房销售管理办法》的规定，开发商预售商品房必须取得国有土地使用权证和商品房预售许可证。这两个证是预售合同的法定前提条件，缺一不可。

第二，合同无效的法律后果是“返还财产、赔偿损失”。本案中顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司必须全额返还，同时还要赔偿资金占用期间的利息损失。

第三，即使土地权利人后来出具了承诺书或认可了销售行为，也不能弥补预售时手续不全的违法事实。合同效力以签订时的状态为准，事后追认不能使无效合同变为有效。

王德林律师提示：

购买预售商品房时，一定要先查验开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》原件，不要轻信口头承诺或事后补办的说法。如果开发商无法提供，建议暂缓付款，必要时咨询专业律师。在文山地区，类似的预售合同纠纷也时有发生，购房人应提高警惕，避免因手续不全导致合同无效、钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市