商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

商品房预售合同与以房抵债合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.2亿元，华泰公司用其投资的广州某商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。

但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张，自己已经通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一张加盖有项目开发部收款专用章的收据。开发商认为该收据是华泰公司事后补办的，实际并未收到任何款项。

争议焦点

本案的核心争议在于：双方签订的《房地产预售契约》究竟是真实的商品房买卖合同，还是仅为履行《抵债协议书》而签订的形式合同？人行清远支行是否已经实际支付了购房款？

法院判决

最高人民法院二审认为，该《房地产预售契约》名为商品房预售合同，实为以房抵债协议，其本质是履行《抵债协议书》中的担保或清偿安排。由于华泰公司并未实际清偿债务，且开发商也未收到任何购房款，该预售合同缺乏真实的买卖意思表示，应属无效。最终判决支持开发商解除合同的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质决定法律后果。本案中，双方虽然签订了规范的《房地产预售契约》，但结合《抵债协议书》的内容和实际履行情况，法院认定该合同并非真实的商品房买卖，而是以房抵债的变通形式。这提醒我们，合同名称和形式并非决定性因素，当事人的真实意思和交易背景才是关键。

第二，付款凭证的证明力有限。人行清远支行虽然持有收据，但该收据是华泰公司单方补开，且无对应的银行转账记录或实际付款凭证。在缺乏资金流水佐证的情况下，仅凭一张收据难以证明款项已实际支付。

第三，以房抵债协议存在风险。如果债务人（华泰公司）未能清偿债务，债权人（清远金融市场）直接通过签订预售合同的方式“收房”，一旦开发商不认可或债务人违约，债权人可能面临既拿不到钱也拿不到房的困境。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似以房抵债的情况，建议先核实房屋的真实权属和开发商的配合意愿，不要仅凭一纸协议或收据就认定付款完成。最好要求开发商出具正式发票并办理网签备案，同时保留银行转账记录等资金凭证。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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