未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产公司将正在建设的红城湖国际大厦A座预售给顺兴公司，合同总金额高达4亿多元。但签约时，深发公司既没有取得该地块的土地使用权证，也没有拿到商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现项目土地使用权多次转让，开发商主体资格存在问题，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是通过项目转让方式从其他公司获得的开发权，但始终没有办理土地使用权变更手续，也未取得法定的预售许可。整个项目涉及多家公司之间的合作、转让、联营等复杂关系。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售合同违反了法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：虽然手续不全，但项目已经实际建设，并且得到了原土地使用权人厚南公司的认可和承诺，合同应当继续履行。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司的合建合同有效，但要求深发公司返还顺兴公司5000万元购房款及利息。最高人民法院二审后认为，深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应属无效。最终判决深发公司返还顺兴公司购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证后才能对外销售。这是法律为保护购房人权益设置的"安全阀"，违反这些规定签订的合同通常会被认定为无效。

第二，即使原土地使用权人出具了承诺书表示认可，也不能代替开发商取得法定的预售许可手续。合同效力取决于是否满足法律规定的形式要件，而不是当事人之间的私下约定。

第三，购房人在签订预售合同时，一定要核实开发商是否"五证齐全"，特别是土地使用权证和预售许可证。如果开发商手续不全就付款，一旦发生纠纷，虽然可以要求返还购房款，但资金被长期占用、维权成本高等问题会给购房人带来很大损失。

王德林律师提示：

购买期房前，务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房人可以通过当地住建部门官网或现场查询项目预售许可信息。如果开发商无法提供完整证件，建议不要轻易支付大额定金或购房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市