商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司愿将投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债给清远金融市场。

随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，约定以港币1.185亿元购买上述房产。但双方实际并未履行付款和交房义务。2001年，开发商起诉要求解除合同，而人行清远支行主张已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并提供了收据作为证据。

争议焦点

开发商省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，清远金融市场并未实际支付购房款，收据是事后补办的，没有真实付款凭证，因此要求解除合同。

人行清远支行认为：其已通过华泰公司以房抵债的方式付清了购房款，收据就是付款凭证，合同已经履行完毕，不同意解除合同。

法院判决

法院经审理认为，虽然双方签订了《房地产预售契约》，但从整个交易背景看，这实质上是华泰公司以房产抵偿欠清远金融市场债务的以房抵债合同，而非真实的商品房预售合同。开发商出具的收据与付款凭证不符，不能证明实际付款。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，解除了双方的预售合同。

律师分析

第一，商品房预售合同与以房抵债合同性质不同。预售合同的核心是真实买卖，买方需实际支付购房款；而以房抵债合同则是用房产来清偿已有债务，两者在法律后果上存在重大差异。

第二，判断合同性质不能只看合同名称，更要看交易背景和实际履行情况。本案中，虽然双方签的是《房地产预售契约》，但实际是华泰公司欠债不还，用房产抵债，清远金融市场并未真正掏钱买房。

第三，证据的真实性和关联性至关重要。开发商提供的收据没有对应的付款凭证，且是事后补办，法院因此不予采信。这提醒我们，在合同纠纷中，要保留完整的付款流水、转账记录等客观证据。

王德林律师提示：

如果您遇到类似情况，比如对方拿合同说已付清款项但拿不出银行流水，一定要警惕。在文山地区的房产交易中，建议购房者务必通过银行转账方式支付购房款，并保留好所有付款凭证，不要轻信"以物抵债"的口头承诺。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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