土地转让合同因含城市道路被判部分无效
土地转让合同因含城市道路被判部分无效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司把一片土地转让给置地公司，双方签了合同，置地公司付了钱，也拿到了土地使用证。但置地公司拿着证去规划部门审批时才发现，证上写的面积和实际能用的面积对不上。
原来，这块地里有城市主干道，按规划道路宽度应该是30米，但土地使用证上标的是20米。实际算下来，置地公司能用的土地比证上写的少了上千平方米。置地公司找发展公司要求退钱或补地，没谈拢，只好告到法院。
争议焦点
置地公司认为：发展公司给的土地位置图不是规划坐标图，导致土地使用证面积不准确，而且城市道路不能转让，合同应该无效。
发展公司认为：合同是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，自己没有过错，合同应该有效。
法院判决
一审法院认定合同部分有效、部分无效，判决发展公司返还多收的土地转让金，赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。发展公司不服上诉，最高人民法院维持了一审判决。
核心理由：城市道路属于市政设施，法律规定不能转让，所以合同中涉及道路面积的部分无效。但符合规划要求的土地面积部分，合同有效，可以继续履行。
律师分析
第一，土地转让合同里如果包含市政道路，这部分是违法的。城市道路属于公共设施，不能作为私人土地买卖。签合同前一定要核实土地性质，看有没有道路、绿地等公共用地被算进去。
第二，土地面积要以规划部门的审批为准，不能只看土地使用证。这个案例里，土地使用证上的面积和规划部门实际规划的面积不一样，最终法院按规划面积认定。所以买地前最好去规划部门查一下，别光看证。
第三，合同部分无效不等于全盘否定。法院没有把整个合同都判无效，而是把能用的部分保留下来，只处理有问题的部分。这种处理方式对双方都相对公平，也节省了重新交易的成本。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到土地转让纠纷，建议先到自然资源和规划部门核实土地的性质、面积和规划用途，不要仅凭土地使用证或对方提供的图纸就签约付款。合同中涉及公共用地的条款，最好请律师把关，避免日后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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