未取得预售许可证的购房合同是否有效

未取得预售许可证的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4.25亿元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于海南厚南旅业有限公司（厚南公司），深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司于是起诉要求确认合同无效，返还购房款及利息。

实际上，深发公司是通过项目转让从厚南公司处获得开发权的，但双方没有办理土地使用权变更登记手续，深发公司也没有取得预售许可证。厚南公司虽然后来出具了承诺书认可销售行为，但合同签订时并未经过厚南公司盖章确认。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，合同应当无效。深发公司则认为：双方签订的合同是真实意思表示，且厚南公司事后追认，合同应当有效。厚南公司作为第三人主张，其与深发公司是合作建房关系，合同有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定厚南公司与深发公司的合建合同有效，但认为合同中约定深发公司先支付7000万元利润保证金的条款显失公平，该条款无效。最高人民法院二审对案件进行了全面审理，最终认定深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，合同无效，深发公司应返还购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证等法定手续，否则合同因违反法律强制性规定而无效。这是为了保护购房人的利益，防止开发商在手续不全的情况下卖房导致购房人权益受损。

第二，即使开发商事后补办手续或得到土地使用权人追认，也不能使原本无效的合同变为有效。合同的效力应当以签订时的法律状态为准，事后补救不能改变合同成立时的违法性质。

第三，购房人在签订购房合同前，一定要核实开发商的五证是否齐全，特别是预售许可证和土地使用权证。如果开发商无法提供这些证件，购房人应当谨慎签约，避免陷入合同无效后追款困难的被动局面。

王德林律师提示：

购房时务必查验开发商的预售许可证和土地使用权证，不要轻信口头承诺。如果在文山地区遇到类似购房纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因合同无效造成重大经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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