商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，折价1.21亿余元，抵偿欠清远金融市场的贷款本息。同日，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。
合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场没有实际支付购房款，而是主张以华泰公司的欠款抵销楼款。省一建城建分公司则认为，这笔款项从未实际到账，收据是事后补开的。2001年，省一建城建分公司起诉要求解除商品房预售合同。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的是商品房预售合同，清远金融市场未按约定支付购房款，应当解除合同。清远金融市场则主张：其已通过以房抵债的方式付清了全部楼款，合同已经履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案实质是以房抵债合同，而非商品房预售合同。清远金融市场与华泰公司之间的债权债务关系，通过签订《抵债协议书》和《房地产预售契约》的方式，将抵债物业登记到清远金融市场名下，完成了债务清偿。省一建城建分公司要求解除合同的主张不能成立，驳回其诉讼请求。
律师分析
第一，判断一份合同是商品房预售合同还是以房抵债合同，不能只看合同名称，而要结合当事人的真实意思表示、合同背景和实际履行情况。本案中，签订预售合同的直接目的是为了完成抵债，而非真正买卖房产。
第二，以房抵债合同在法律上有效，但需要满足一定条件：债务真实存在、抵债房产价值合理、双方自愿。如果开发商或债务人通过虚假抵债损害其他债权人利益，则可能被认定为无效。
第三，对于购房者或债权人而言，签订以房抵债合同时，务必核实房产的权属状况、是否存在抵押或查封，并保留好付款凭证、抵债协议等证据，避免事后产生纠纷。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似商品房买卖或抵债纠纷，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质和法律后果，避免因合同名称误解而陷入诉讼。同时，务必保留好所有书面文件和付款记录，以备维权时使用。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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