房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1990年代，苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签订了租赁协议。约定整栋楼出租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增，宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和电力等配套设施。双方还找了担保单位，并办理了公证。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但由于供销公司未能落实电力增容，消防系统也不达标，消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦实际只营业了很短时间就停业了。双方就租金支付和合同履行问题产生纠纷，一路打到了最高人民法院。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有完成电力增容和消防系统，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并且要求供销公司赔偿损失。供销公司则认为，商厦已经交付使用，宇航公司也实际开业了，就应该按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身经营问题导致的。

法院判决

最高人民法院二审判决认为，双方签订的租赁合同有效。但合同履行过程中，由于供销公司未能完成电力增容和消防设施，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付此期间的租金。法院最终确认，在商厦违法经营期间，宇航公司无需按合同约定标准支付租金，只需按实际使用情况支付适当的使用费。

律师分析

这个案子涉及两个重要法律问题。第一，合同履行抗辩权。当一方没有按约定履行自己的义务，导致合同无法正常履行时，另一方可以暂时停止履行自己的义务。本案中，供销公司没有完成电力增容和消防系统，宇航公司就有权拒绝支付租金。

第二，违法履行期间的费用标准。房屋租赁合同虽然有效，但实际处于违法经营状态，此时按合同约定的高额租金标准计算对承租人不公平。法院根据公平原则，按实际使用价值而非合同约定来确定费用，保护了承租人的合法权益。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方的基础设施配套义务，比如水电、消防等。如果出租方没有按约定完成这些义务，导致房屋无法正常使用，承租方可以依法行使抗辩权，拒绝支付租金。在文山地区处理类似租赁纠纷时，建议先书面催告对方履行义务，保留好证据，必要时通过诉讼维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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