商品房预售合同与以房抵债协议的区分要点
商品房预售合同与以房抵债协议的区分要点
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠银行（清远金融市场）1.2亿多元贷款本息。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司将投资在广州羊城国际商贸中心项目的四楼、六楼商场，折价抵偿给银行。随后，银行与开发商（省一建城建分公司）签订了正式的《房地产预售契约》，合同总价1.185亿港元。
签约后，双方并未实际付款和交房。直到2001年，开发商起诉到法院，要求解除商品房预售合同。银行则辩称，已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张盖有收款专用章的1.185亿港元收据作为证据。
争议焦点
本案的核心是：银行与开发商之间到底是真实的商品房买卖关系，还是仅仅以房屋抵偿债务的协议？银行主张自己已经付清了房款，开发商则坚持说从未收到过任何购房款，那张收据是华泰公司事后补开的，没有实际付款。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案实质上是华泰公司以房屋抵偿银行贷款的以房抵债协议，并非真实的商品房预售合同。银行虽然持有收据，但无法提供对应的付款凭证，且收据上的印章由华泰公司掌管，不能证明开发商实际收到了房款。法院最终支持了开发商的诉讼请求，解除了双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同的性质要根据当事人的真实意思表示来判断。如果双方签订合同的目的不是为了买卖房屋，而是为了偿还债务，那么即使签订了看似正规的预售合同，也可能被认定为以房抵债协议。
第二，付款凭证是证明合同履行的重要证据。如果一方声称已经付清购房款，必须提供银行转账记录、支票存根等实际付款凭证，仅凭一张收据是不够的，尤其是当收据由第三方掌握时，证明力会大大降低。
第三，在涉及多方法律关系的交易中，各方应当注意保留完整的交易文件和付款记录。特别是以物抵债的情形，建议签订明确的协议，并确保所有手续真实、完整、可追溯。
王德林律师提示：
在文山地区处理类似房产交易时，建议购房者务必核实开发商的资质和房屋的权属状况，不要仅凭一张收据就认定房款已付清。对于以房抵债的交易，应当要求各方共同签署书面协议，并保留银行转账凭证等实际付款证据，避免日后产生纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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