未取得两证的商品房预售合同是否有效

未取得两证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房产公司将一栋尚未建成的“红城湖国际大厦”A座卖给顺兴公司，总价4亿多元。顺兴公司支付了5000万元后，发现这块地的使用权其实属于另一家厚南公司，而深发公司既没有拿到土地使用权证，也没有商品房预售许可证。顺兴公司担心合同无效，起诉要求退钱。

实际上，深发公司是通过项目转让从厚南公司处获得开发权的，但土地始终登记在厚南公司名下。三方签过一些协议，厚南公司还出具了“承诺书”表示认可深发公司的销售行为，但始终没有办理土地过户或预售许可手续。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效，必须返还全部购房款并赔偿利息。

深发公司认为：虽然土地证在厚南公司名下，但厚南公司已经同意其开发销售，三方协议也有效，合同应当继续履行，顺兴公司不能单方面反悔。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此《商品房购销合同》无效。判决深发公司返还顺兴公司5000万元购房款并支付相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同必须满足两个硬性条件：开发商已经取得土地使用权证，并且已经拿到商品房预售许可证。这两个证缺一个，合同就可能被认定无效。

第二，即使土地权利人（本案中的厚南公司）事后出具承诺书表示认可，也不能代替法定的审批手续。购房者不能因为开发商说“有人同意了”就放松警惕。

第三，合同无效后，开发商应当返还全部购房款，并赔偿买受人的资金占用损失（通常是按银行同期贷款利率计算的利息）。买受人不能主张合同约定的违约金，但可以要求返还本金和利息。

王德林律师提示：

购买期房前，务必核实开发商是否已经取得《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。在文山地区，如果遇到开发商手续不全就卖房的情况，建议您先到当地住建部门查询项目审批状态，不要仅凭开发商的口头承诺或第三方认可就付款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市