未取得土地使用权的转让合同是否有效
未取得土地使用权的转让合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（以下简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（以下简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的30亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。协议签订后，湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。
后来湛江土地总将这块土地连同中银公司委托转售的另外30亩土地一并转卖给了生茂公司。但生茂公司与湛江土地总之间的土地转让合同被法院终审判决认定无效，湛江土地总不得不返还了生茂公司的款项及利息。于是湛江土地总起诉中银公司，要求返还已支付的土地转让款。此时中银公司已经注销，其债权债务由开办单位遂溪中行承担。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质存在问题，双方签订的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已收款项。遂溪中行则辩称：双方合同是真实意思表示，已经实际履行，应认定为有效合同；而且湛江土地总起诉时已超过法律规定的诉讼时效，不应得到法院支持。
法院判决
最高人民法院终审判决撤销了一审法院的判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同应属无效。同时，法院认定湛江土地总的起诉并未超过诉讼时效。
律师分析
第一，土地使用权转让有严格的法定条件。根据法律规定，转让土地使用权必须取得土地使用权证，并办理出让审批手续。没有取得合法权属的土地，即使签订了转让合同，也属于无效合同。这提醒大家，在购买或受让土地使用权时，一定要核实对方是否拥有合法的土地使用权证，以及土地性质是否允许转让。
第二，合同无效后的处理。根据《民法通则》的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。本案中，中银公司作为转让方对合同无效承担主要责任，湛江土地总明知土地不具备转让条件仍参与交易，也需要承担相应责任。
第三，诉讼时效问题值得关注。本案中一审法院以超过诉讼时效为由驳回了湛江土地总的请求，但最高人民法院纠正了这一认定。当事人主张权利的诉讼时效为两年（现为三年），从知道或应当知道权利被侵害时起计算。本案中湛江土地总出具收据后，其权利主张并未超过法定时效，因此法院支持了其诉讼请求。
王德林律师提示：
在文山地区处理土地或房产交易时，务必核实对方的土地使用权证和审批手续，切勿仅凭口头承诺或界限图就支付大额款项。如果发现合同可能涉及无效情形，应尽快寻求法律帮助，避免超过诉讼时效而丧失胜诉权。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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